Vous avez peut-être déjà entendu parler de la SCI immobilier (Société Civile Immobilière), un outil que de nombreux investisseurs utilisent pour investir massivement dans des parts de l’immobilier. Mais comme beaucoup de gens, vous pensez probablement que c’est trop compliqué et que vous ne serez jamais capable d’utiliser une telle technique ? C’est faux ! Dans cet article, nous allons vous expliquer les avantages de la SCI pour une entreprise et comment utiliser le statut de SCI pour investir dans votre futur patrimoine immobilier. Alors, comment créer une SCI pour des parts d’immeuble.
Qu’est-ce que le SCI?
Une SCI (ou Société Civile Immobilière) est, comme son nom l’indique, une société. Pour constituer une SCI, il faut donc qu’au moins deux personnes (physiques ou morales) se réunissent et conviennent de créer ensemble une société. La création d’une telle société nécessite (comme pour les autres sociétés) l’établissement de statuts, qui fixent les règles de fonctionnement de la société et facilitent l’octroi de prêts. Rendez-vous sur un site spécialisé pour plus d’infos sur les parts sociales d’une SCI, la gestion et l’imposition capital d’un immeuble.
Combien coûte un SCI?
Il y a deux types de coûts à prendre en compte lors de la création d’une gestion de patrimoine SCI :
Frais juridiques: Ces coûts sont obligatoires. Cela signifie que vous êtes tenu de les payer quoi qu’il arrive. Il existe deux types de coûts :
Un droit d' »annonce légale » : il s’agit d’un petit texte que vous devez publier dans un journal d’annonces légales (JAL), dont le but est d’informer le monde extérieur de la création de votre entreprise. En général, plus le texte de l’avis est long, plus il est cher. En moyenne, vous pouvez vous attendre à payer entre 150 et 350 euros pour une annonce légale.
Frais d’inscription. Il s’agit des frais que vous devez payer à l’État pour enregistrer votre entreprise. Vous pouvez payer environ 70 euros pour les frais d’inscription au SCI.
Ces deux types de frais sont donc inévitables pour une société SCI familiale.
Coût de la rédaction de la proposition
Les frais de rédaction sont « facultatifs ». Il s’agit des frais de rédaction des statuts s’ils sont rédigés par un professionnel (par exemple, un avocat). Dans ce cas, vous pouvez vous attendre à payer entre 1 000 et 3 000 euros si vous vous adressez à un avocat.
Que doivent contenir les statuts de la SCI ?
Les statuts doivent contenir les éléments suivants :
Les noms des partenaires du SCI
Le montant de l’apport de chaque partenaire (en espèces, en nature ou en industrie).
L’adresse du siège social
Capital social
Nom du SCI
sa durée de vie prévue (maximum 99 ans)
Objet de la société (qui ne peut être commercial mais seulement civil).
Règles de fonctionnement (prise de décision, transfert ou cession de parts sociales, etc.)
Nom du gérant de la SCI (qui sera chargé de convoquer les assemblées générales).
Déclaration des bénéficiaires effectifs (également dans le cas de SCI familiales avec des membres de la même famille).
Une étape importante pour le succès du SCI est la rédaction d’un règlement intérieur intelligent. Il est donc fortement recommandé de demander l’avis d’un professionnel (avocat ou comptable), car la fermeture d’une société immobilière non commerciale dont les statuts ne sont pas clairs peut entraîner de nombreux problèmes par la suite.
SCI : quel est son objectif ?
Comme vous l’avez lu plus haut, l’objet d’une SCI ne peut être commercial, mais seulement civil. Concrètement, cela signifie que vous ne pouvez pas exercer d’activité commerciale avec votre SCI. Oubliez les achats et les ventes ! Il s’agit d’une activité commerciale.
Vous ne pouvez acheter que des biens que vous avez l’intention de conserver pendant une longue période.
Quels sont les objectifs du SCI ?
Les objectifs du PCD sont les suivants
Acheter une ou plusieurs propriétés
Pour accueillir les locataires de ces propriétés
Générer des revenus locatifs à partir de la propriété
Avantages du PCD
Le premier avantage de cette forme d’entreprise est qu’elle permet à deux personnes ou entités d’investir ensemble, protégées par un ensemble de règles convenues d’un commun accord.
Le deuxième avantage de la SCI est qu’elle facilite la transmission des biens aux héritiers.
Enfin, la SCI est le plus souvent utilisée pour ses avantages fiscaux.
Quel régime fiscal choisir pour votre société SCI ?
Il existe deux régimes fiscaux pour une société SCI :
Impôts sur le revenu
Impôt sur les sociétés (société avec IS).
Le choix du régime fiscal doit être soigneusement étudié car il est définitif. Une fois que vous avez opté pour un système fiscal ou l’autre, vous ne pouvez plus revenir en arrière.
Nous vous conseillons de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés car il permet d’amortir fiscalement le prix d’achat du bien (voir ci-dessous).
Allégement de l’impôt sur les sociétés
Si vous optez pour ce régime fiscal, vous serez soumis à l’impôt sur les sociétés.
Sachez donc que si le bénéfice de votre SCI est inférieur à 38 120 €, il sera imposé à 15 %, si votre bénéfice dépasse 38 120 €, il sera imposé à 33 %. Pour éviter cela, il peut être conseillé de créer plusieurs sociétés immobilières non commerciales afin de dépasser le moins possible la limite de 38 120 € de bénéfices. Si vous optez pour le régime fiscal de l’IS, vous pourrez amortir vos actifs, ce qui réduira effectivement le bénéfice imposable de votre société immobilière non commerciale.
Exemple :
Un bâtiment a une valeur de 100 000 € et sa durée de vie utile est estimée à 20 ans.
L’amortissement fiscal sera de 5 000 euros par an (100 000/20).
Les 5 000 euros seront déduits des revenus de la Société Civile Immobilière (le loyer que vous percevez).
Grâce à ce mécanisme, vous pouvez donc ne payer pratiquement aucun impôt sur les revenus locatifs au départ.
SCI dans le cadre du système IR
Le deuxième type d’imposition est l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les revenus locatifs sont imposés sur votre revenu. Il s’agit donc d’un excellent statut qui vous permet d’optimiser votre fiscalité et d’investir dans l’immobilier de la meilleure façon possible.
Conclusion
Quel que soit votre projet, nous vous recommandons vivement de demander l’avis d’un professionnel avant d’entreprendre toute démarche pour expliquer votre situation particulière. Un examen attentif de votre statut fiscal peut être déterminant pour le succès ou l’échec de votre projet d’investissement !
